• 不動產變更的三個方式:買賣.繼承.贈與。哪個稅費最少?
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2019-07-23  /  瀏覽:239 次  /  

房產贈與免個稅新規實施后,過戶給子女方式迎來巨變?須提早知道

關于房子的話題從來都沒停歇過,但大多數時候都圍繞著買房問題展開,事實上,當買完房后,一套房子就隨著人的生老病死發生不斷變化,房子產權轉移也會圍繞此展開,不過是時間早晚而已。如何在合法、合規的情況下,以最省事、最省錢方式過戶就顯得尤為重要。

我們知道,我們的房地產發展雖然發展快,但起步晚,相比發達國家成熟的房產轉移制度,我們還有很多不完善的地方,時刻也處于一個不斷調整和變化的過程中。國外大都通過立遺囑和遺產稅加以規范約束,大多數人也會通過此種方式完成房屋產權轉移變更。而我們此前的遺產稅草案還沒有新一步進展,在過去很長一段時間里,房產過戶給子女均是按照傳統方式來進行。

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不過,近期一則由財政部和稅務總局聯合印發的《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》文件引起了不少買房者或者房主的關注。其中包括直系親屬在內的三種房產贈與情況免征個稅。我們知道,免征的此個稅是房產總價值的20%比例,以1套價值100萬的房產為例,如果僅個稅這一項就免掉了20萬巨款。那么,是不是在今后房產過戶時就選擇“贈與”這種方式呢?我們來看看此事的來龍去脈。

實際上,此個稅早在2009年就取消了,那么現在怎么又正式發一遍通知呢?原因在于:去年個人所得稅法修改后,取消“其他所得”項目,需要對“其他所得”項目調整為“偶然所得”。所以,僅是對稅目名稱進行了調整,并無實質變化。那么,按照現在的最新政策,哪一種房產過戶方式最省錢、省事呢?我們一起來看看分析。

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1:  在世贈與房產過戶

由于個稅取消,贈與過戶只需交契稅、評估費、公證費三種,繳納稅費額分別為房產評估值的3%、0.25%、1%。

例如:1套房產評估值為200萬,需繳納契稅、評估費、公證費共計8.5萬,稅費占整套房產比值為4.25%。也就是說,房價越高,房屋總價越高,那么,贈與過戶的稅費也就越高。此外,如果贈與過來的房產再轉售要免20%個稅的話,需達到“滿5唯一”,否則,再轉售需繳納房產差值20%的個稅(幾乎就是房產總價值20%),其他稅費跟房屋買賣過戶一樣收取。

2:  去世后繼承房產過戶

去世后過戶手續相對簡單,繳納的稅目也較少,只有登記費和公證費兩類,總費用差不多在數百元到數千元之間,各地會有所差別。不過,這種過戶方式不一定適合多數群體。去世后繼承過戶,會帶來兩個主要問題:

一個是老人沒有立遺囑,或者走得太突然來不及立遺囑分配房產,那么,那些子女多的家庭,往往會因為房產這樣的大宗資產鬧得不可開交,甚至兄弟姐妹反目而“對薄公堂”,即使老人生前有意讓某一個子女獨立繼承,同樣還需要其他符合條件的法定繼承人書面放棄繼承權才可。

二是雖然按照遺產繼承,當時只花了很少的稅費,但凡子女已經有個人房產,再轉售這套繼承下來的房產還需繳納20%的個稅。這就是為什么說大多數人不適合!因為很多子女已經有住房,繼承老人的房子很可能還會面臨轉賣置換問題,稅費只多不少。比如1套200萬的房產,就需要繳納40萬的個稅,這還不包括其他需正常繳納的交易稅費。

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3:  健在時買賣房產過戶

跟我們市面上房屋買賣交易一樣費用、一樣流程。這里就不多講,繳納的稅費主要為個稅、契稅、增值稅3類,與房子產證取得時間、套數、總價和面積有關。

同樣以1套交易價200萬的房產為例對比,面積100平米,產證已滿5年,那么買賣過戶發生的稅費合計為5萬,另外加80元登記費。如此,如果從比值對比,“買賣過戶”比“贈與過戶”節省費用約40%。未來也很有可能是這個趨勢,買賣費用會越來越少,因為若增加持有環節的房產稅,勢必會降低交易過程的稅費。

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4  結論

最后總結一下,在最新制度下,三種過戶比較:如果確定“贈與房產”或者“繼承下來的房產”在將來不會發生再次轉賣,那么就是繼承最劃算,贈與次之,買賣最次;但是,如果要考慮到“贈與房產”或者“繼承下來的房產”將來轉售問題,那么買賣最劃算,繼承次之,贈與最次。所以,對大多數人來說,買賣過戶方式是最省事、最省錢的過戶方式。

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