• 武漢二地產商的利益紛爭引發了樓市的震蕩。
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2019-07-02  /  瀏覽:276 次  /  

沒人預料到,百強房企和昌地產與愷德的這場令人眼花繚亂的合作無疾而終,和昌半路被踢出局...

來源:中國房地產報  | 中房報記者 唐軍

深度 | 兩個地產商的利益紛爭

 

 

??沒人預料到,百強房企和昌地產與愷德的這場令人眼花繚亂的合作無疾而終,和昌半路被踢出局,由此引發了一場武漢樓市的震蕩。

??6月21日清晨,武漢連夜的暴雨在持續下著,似乎不愿停歇,素有江城之稱的武漢變成了一個水城。即使在這樣的暴雨天氣,“和昌光谷未來城”的業主們焦急的不是被水淹的道路,而是自己手中所購住房去向不明的品牌歸屬,他們不顧交通的不便,紛紛涉水趕往武漢東湖高新區政務中心9號樓的信訪局,在這里,即將舉行一場關于“和昌光谷未來城”項目的操盤運營者——和昌地產去留的多方對話。

??上午10點,中國房地產報記者前往現場時,武漢東湖高新區政務中心的信訪大廳已經被“和昌光谷未來城”的幾百名業主擠得滿滿當當;信訪大廳外,一群群年輕人舉著傘,有的站著,有的蹲坐,他們的內心都在期盼著這場多方對話能有一個好的結局。

??這一切,皆發端于一個突然的變故,和昌地產武漢公司作為“和昌光谷未來城”項目操盤團隊的離開。

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??和昌突然被離開,殃及3000名業主

??6月17日晚,中國房地產報記者接到周先生的報料:我們是武漢和昌光谷未來城一期業主,目前,購買的房子在建、還未交付。而購房前期直至最近,項目銷售團隊一直對外宣傳這個項目是中國百強房企之一——和昌集團的樓盤,并稱是和昌集團收購了武漢順民房地產開發有限責任公司(以下簡稱“武漢順民地產”)的土地開發建設的。“但是近日武漢順民地產突然單方面宣布解除與和昌的合作關系,將項目的名稱摳掉了‘和昌’兩個字,改為‘光谷未來城’,不再使用和昌品牌。我們如夢方醒,才知道他們是委托建設,并不是前期所說的收購。”

??讓周先生疑惑不解的是,在購房合同上,包括“和昌光谷未來城”項目在武漢房管局備案的名字都是“光谷和昌城”。當初,合同上開發商寫的是武漢順民地產,由于項目是收購建設,業主們雖有疑慮,但并未多想,因為他們看到在“武漢和昌”官方微信公眾號上,“和昌光谷未來城”項目的信息,赫然在列。

??“我們是沖著和昌才買這個樓盤,當初要是知道他們只是委托代建關系,我們打死不會買。因為順民是武漢名聲不好的開發商,它的項目質量差,官司纏身,延期交房更是家常便飯。”周先生強調說:“和昌與武漢順民地產的合作糾紛,無疑讓我們3000戶購房業主深受危害,現在根本無法預估項目是否能保證質量以及按時交付,甚至不排除今后有爛尾風險。最重要的是,順民、和昌構成嚴重欺詐,為了賣房向我們隱瞞重大事項。”

??就在周先生向記者投訴的當天,即6月17日下午,武漢順民地產召集武漢部分的地產媒體,召開了“和昌光谷未來城”項目現狀的發布會,并宣布決定,讓“和昌光谷未來城”項目的操盤運營者和昌地產武漢公司撤離。

??“和昌光谷未來城”的項目開發兼品牌負責人祁堅說,2016 年,光谷未來城項目由武漢順民地產與和昌集團武漢公司簽署委托代建與管理合同。現因雙方戰略選擇方面的分歧,雙方將不再合作。

??周先生透露, 6 月 13 日,武漢順民地產就已在“和昌光谷未來城”項目營銷大廳宣告,終止與和昌地產武漢公司的合作,并讓和昌地產武漢公司于 6 月 14 日全面退場。

??“沒有想到,我們躺著也中槍,這肯定會影響到我們今后的居住環境與品質”。周先生說:“對于和昌從項目出局,6月16日,我們特地去東湖高新區信訪局,政府承諾將舉辦和昌、順民、政府三方發布會。但武漢順民地產次日就搶先單方發布信息,顯得毫無誠信。”

??6月18日,“和昌光谷未來城”的業主們再次前往東湖高新區信訪局,希望政府與企業能給廣大業主一個清晰的解釋。在業主們的一致要求下,“和昌光谷未來城”項目的所有方愷德集團的幾位負責人終于出面與業主們相見,這是一個遲到的相見。

??出面與業主對話的祁堅,在業主們的一再追問下,坦露了實情:“和昌確實只是代建和品牌輸出,而基于公司目前發展戰略的考慮,和昌繼續操盤的可能性很小。”

??此前的6月16日,和昌武漢公司在其官網發布了一個“關于和昌光谷未來城項目與順民合作事宜”的公告,內容為:“武漢順民房地產開發有限責任公司所聲稱的與武漢恒耀和昌置業發展有限公司解除委托管理關系,屬于順民公司無合法理由單方面擅自解除協議,我公司對此行為不予接受;在沒有合法的方式正式解除協議前,我公司將繼續履行協議內容,但當前現狀已經影響到我公司正常工作的開展,由此給客戶帶來的業務不便,可直接至售樓部聯系解決。”

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??和昌到底扮演了什么角色?

??和昌的這則公告,讓廣大業主覺得似乎還有點希望。

??他們心中也有疑惑,從2016年至今的幾年里,和昌在“和昌光谷未來城”項目做了哪些事情,扮演了什么角色?

??和昌集團成立于2007年,集團下轄三大產業:和昌地產、和昌物業以及和昌資本。通過十余年的發展,完成了華北、華中、華東三大區域的戰略布局。2011年和昌進入武漢,相比龍湖、雅居樂、富力等地產品牌,和昌進入武漢的時間較早,但是開發的項目僅有位于漢陽的和昌都匯華府、和昌森林湖兩個。和昌都匯華府早在2012年9月首次開盤,2015年基本清盤。和昌森林湖于2012年12月首次開盤,已經售罄。此后,和昌在武漢市場上鮮有動作,處于沒有土地儲備基本斷糧的狀態。

??直到2018年年初,和昌武漢公司突然宣布,其在武漢的第三個項目——“和昌光谷未來城”正式亮相。中國房地產報記者查閱到去年的一條新聞信息:房掌柜據和昌內部人員透露,和昌打造的武漢第三個項目和昌光谷未來城是收購的武漢順民地產的項目,該項目總體量有50萬平方米。

??但6月21日,中國房地產報記者在東湖高新區信訪局進行實地采訪時,祁堅在與記者交流中透露,2016年,收購武漢順民地產的并不是和昌集團,而是愷德集團。

??中國房地產報記者發現,在愷德集團的官網上,對于公司的發展,做了以下描述:愷德集團成立于1998年,前身為武漢順民房地產開發有限責任公司,主要從事房地產開發建設及其配套服務,具有國家二級房地產開發資質。集團成功打造“武漢順民大廈““佳源花都”“順民宜盛花園”“和昌光谷未來城“等精品住宅項目。目前在武漢擁有100萬平方米的土地儲備,2018年將繼續“和昌光谷未來城”后期開發,近期將與萬達集團一道開發經營“萬達錦華酒店”項目。集團下轄武漢愷德置業有限公司、武漢順民房地產開發有限責任公司、武漢銘泰盛德置業有限公司、武漢銘泰恒昌置業有限公司、武漢灤昌置業發展有限公司、武漢和銘泰置業有限公司等11家企業,涉及地產開發、施工、營銷、物業管理、房產裝飾等全部環節。

??當中國房地產報記者向祁堅問及,2016年愷德集團如何收購武漢順民地產,又與和昌簽訂了怎樣的合作關系時,他卻不愿透露雙方合作的具體細節。

??“2016年愷德收購和昌光谷未來城項目,同時引入和昌,但按照合作協議約定,和昌只是代建與品牌輸出,而且一旦達不到預計目標,愷德有權解除。”祁堅認為,“和昌近日有些做法顯得陰損,和昌曾向業主發布了對項目經營不利的信息,說和昌退出,讓業主謹慎購房,并提示有風險。”

??中國房地產報記者從在場的業主方面獲知,有業主確實收到了和昌公司發布的信息:“尊敬的客戶:由于順民單方面解約,已經導致我司無法正常開展項目銷售服務及后續項目開發工作。在和昌團隊未能全面參與管理工作的前提下,關于光谷未來城項目C地塊7#樓已無法確保仍按原相關承諾執行。為保障您的知悉權,特此通知。請您充分就上述情況進行風險評估,購房期間給您帶來的不便敬請見諒!【武漢和昌】”

??祁堅稱,和昌還曾在愷德不知情的情況下,把公司投資的一個項目抵押了,為此造成該項目開發延遲。此外,和昌還幫助愷德引入一家投資基金,為愷德融資,融資成本為18%。

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??眼花繚亂的合作與并購

??沿著祁堅透露的信息,中國房地產報記者開始了了解武漢順民地產的前世今生,并對愷德的本次并購展開了調查。

??工商信息資料顯示,武漢順民地產成立于2001年,公司法人李炳軍,也是最初的公司大股東,公司股東還有禹紹峰、張俊芬等人。在2013年、2014年兩個年度,公司的利潤總額分別為1626萬元和783萬元,是盈利的。

??到了2015年,武漢順民地產的經營從數據上發生了變化,利潤總額為-147元,凈利潤為虧損-191萬元;負責總額132329萬元,所有者權益合計26439萬元,營業總收入7820元。

??虧損與巨大的負債壓得公司難以喘息,顯然,武漢順民地產不得不尋找新的發展路徑。

??中國房地產報記者通過天眼查獲悉,目前,武漢順民地產的控股股東是武漢灤昌置業發展有限公司(以下簡稱“武漢灤昌”),武漢灤昌的實際控股股東(100%)是武漢和銘泰置業有限公司(以下簡稱“和銘泰”),該公司還參股了上海灤昌投資管理中心(有限合伙)。

??武漢灤昌成立于2016年12月8日,和銘泰成立于2016年11月25日,兩個公司注冊日間距僅13日,其目的可見一斑。和銘泰除了控股武漢灤昌,還通過上海灤昌為武漢灤昌融資注入了新的資金。

??中國房地產報記者進一步調查發現,上海灤昌的法人是參股股東北京旭昌投資基金管理有限公司(以下簡稱“旭昌投資基金”),公司負責人為宋乾生,2012年7月至2015年3月,其曾任職河南和昌置業發展有限公司融資資本部,而旭昌投資基金是和昌集團旗下旭昌資本的投資基金。

??顯然,武漢灤昌并購武漢順民地產的資金,源于旭昌投資基金搭建的融資平臺的輸血,2017年1月20日,武漢灤昌向武漢順民地產注入了4080萬元,參股51%,成為了武漢順民地產的大股東,武漢順民地產的幾個原股東李炳軍、禹紹峰等人紛紛減持股份。2018年5月,武漢灤昌再次對武漢順民地產注入資本金,將其股份比例提升至80%。2019年1月10日,武漢灤昌實現了對順民地產的100%的控股,原法人李炳軍則全身而退,不僅讓出了法人席位,還與其他幾個股東徹底讓出了所有公司股份。

??中國房地產報記者調查發現,2017年,武漢灤昌曾借助旭昌投資基金,向陸家嘴國際信托有限公司融資4080萬元,這與武漢灤昌并購武漢順民地產的第一筆資本金4080萬元吻合,印證了祁堅向中國房地產報記者透露的,和昌引入投資基金為武漢灤昌融資是事實,這也表明武漢灤昌并購武漢順民地產,基本沒有怎么用自己手中的錢,只是承擔了融資成本。

??愷德集團官網顯示,武漢灤昌、和銘泰均是其旗下企業,可以判斷,這兩個企業是專為并購武漢順民地產而設立。在和昌與愷德合作的過程中,不僅為愷德并購武漢順民地產進行了融資,還為其并購的項目“和昌光谷未來城”做代建管理與品牌輸出。也就是說,在并購“和昌光谷未來城”項目的過程中,和昌很可能從愷德身上做了兩道業務,賺了兩筆錢。

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??身背欺詐之嫌

??自2016年底至今,隨著“和昌光谷未來城”項目的不斷推進,愷德依靠和昌逐步接近成功。

??武漢光谷日益趨旺的人氣與高科技產業的迅猛發展,提升了區域地產的投資價值,光谷東已成為武漢最具市場活力的開發熱土,這也增添了大家對“和昌光谷未來城”項目的信心。

??這時,愷德的合作心態也發生了變化。

??業主陳先生特向中國房地產報記者提供了一份和昌武漢公司對“和昌光谷未來城”項目合作的中期評估分析表。

??2018年7月31日,和昌武漢公司投資發展部在該份評估中稱:合作方為了實現收益最大化,或不再遵循前期合作的約定,目前已作出相應動作和布局。愷德首先采取了降成本,降低樓盤建設標準,還增加茶水費等收入渠道,同時降低和昌收益,并加強對代建費考核。愷德還開始搭建自己的團隊,并持續補充各業務端口人員,增強獨自操盤能力。

??這也就是說,對于目前被踢出局,和昌的“和昌光谷未來城”項目運營團隊是有預感的。

??讓和昌與愷德雙方都沒有預料到的是,合作的終止及和昌的提前退出,對“和昌光谷未來城”的3000名業主心理上產生的沖擊竟是如此之大。

??陳先生說:“雖然所買的房子的居住功能沒有變化,但和昌地產的退出,就是住房品牌的突然喪失,其無形的品牌價值缺失,將會造成今后住房價值的大幅縮水。”

??6月21日,在東湖高新區政務中心信訪局,很多業主們對此不滿,高喊:順民走人,和昌詐騙!

??這讓坐在信訪局調解辦公室內的愷德、和昌公司的負責人無比尷尬。

??“這絕對構成欺詐,當初他們對外宣傳,是和昌集團的樓盤,合同上、政府備案都是光谷和昌城。”陳先生認為,任何商品都會有商標和品牌。和昌地產的退出,購買的房子就失去了商品品牌。

??愷德公司為了安撫業主們,特別發布了一份聯合聲明,聯合工程施工、采購、設計等合作單位,加強管理,以保證住房建設質量。

??周先生告訴中國房地產報記者:“經過我們核實,該聲明中的有些單位并未參與,我們業主特向東芝電梯(中國)有限公司問詢,東芝公司上海總部在回復中確認:我司未對順民地產提供的這份《聯合聲明》加蓋過公章,同時我司將保留追究其法律責任的權利!”

??這讓業主們更加氣憤,也無法忍受愷德的說法。

??經過集體商議,在現場的幾百名業主們決定集體退房,并就退房的相關程序與細節與愷德公司代表進行了交涉。

??周先生說:“我們不想與他們糾纏了,退房一了百了。”

??中國房地產報記者現場調查,在3000名業主中,絕大多數已經購房并辦理好住房貸款,辦理退房手續較難,愷德公司提出了非常苛刻的退房條件:把所有貸款連本帶利支付完畢后,才能辦理退房。

??業主代表們為此與愷德進行了嚴正的交涉與談判。從下午2點半開始,整整一下午的談判始終持續著。

??更多的業主則在信訪局的調解室外等待著,中國房地產報記者與他們交流發現,這是一群非常年輕的業主,大多數人還顯得較為稚氣,他們有的剛大學畢業,有的是大學年輕教師,盡管覺得自己被坑被騙,他們的臉上卻還洋溢著笑容。

??一位女性業主自嘲地對記者說:“我買這房子,現在覺得蠻丟人,有朋友問我‘你不是買光谷未來城嗎?聽說出事了?’我就覺得很沒臉面,我老公說,買房子的事情,不要對外說!”

??她說話的同時,不好意思地馬上用雙手捂上臉,無奈地笑了笑。

??一位高個男業主在旁邊自責地說,留武漢干嘛?不留武漢,也不會這樣被坑被騙。

??傍晚7點,談判仍無結果,當記者離開現場時,頓時覺得,如果這群頗有朝氣的年輕人初入社會買房就“被坑”,并得不到幫助,那么光谷未來城有未來嗎?武漢光谷的未來又在哪里?

??晚上22點,身為業主們的主要談判代表,周先生告訴記者,很多業主仍然堅守在東湖高新區信訪局的現場,但談判仍無結果。

??談及自己一整天談判勞累后的沮喪心情,周先生說:“我無法幫助大家解決問題,真的想哭!”(來源:中國房地產報)

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